Căn hộ bình dân ngày càng cạn kiệt, thậm chí nguồn cung bằng 0 trong khi nguồn cầu ở phân khúc này rất lớn đã thổi bùng cơn khát nhà giá rẻ suốt 3 năm qua. JLL vừa công bố báo cáo Áp lực thiếu nhà giá rẻ ngày càng gia tăng tại TP.HCM với cảnh báo từ cuối năm 2018 đến nay, nguồn cung căn hộ bình dân ngày càng khan hiếm, trong khi phân khúc nhà cao cấp vẫn tăng. , khiến thị trường giảm điểm. phát triển lệch pha, thiếu bền vững. Theo dõi bài viết dưới đây của chúng tôi để cùng cập nhật thông tin về vấn đề này nhé.
Thông tin từ bộ phận Nghiên cứu Thị trường JLL Việt Nam
Bà Lê Thị Huyền Trang, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu Thị trường JLL Việt Nam cho biết; TP HCM, đô thị điển hình của nền kinh tế mới nổi, đang phải đối mặt với vấn đề nan giải là tốc độ đô thị hóa nhanh nhưng nhà giá rẻ ngày càng ít dần. Suốt 3 năm qua, giai đoạn 2019-2021; nguồn cung căn hộ bình dân tại Sài Gòn đang giảm tốc dần đều về vạch xuất phát (sản lượng bằng không và tăng trưởng âm).
Trong giai đoạn 2014-2018 nguồn cung nhà ở bình dân tại TP HCM vẫn khá dồi dào; tăng trưởng rất khả quan với mức giá bán thấp hơn 1.200 USD (tương đương 27 triệu đồng) một m2. Song nguồn cung nhà ở bình dân giai đoạn 2019-2020 bước vào chu kỳ sụt giảm nghiêm trọng; khi suốt 2 năm chỉ đạt khoảng 5.000 căn. Riêng những tháng đầu năm nay, nguồn cung nhà giá rẻ bằng không.
Bà Trang dẫn nguồn khảo sát của Sở Xây dựng TP HCM thực hiện năm 2019 ghi nhận; có khoảng 500.000 hộ gia đình trên địa bàn thành phố vẫn chưa sở hữu nhà riêng. Các hộ này đang ở nhờ nhà người thân hoặc thuê nhà; 94% trong số đó có nhu cầu mua nhà dưới 44.000 USD một căn (tương đương một tỷ đồng). Vấn đề trở nên nan giải khi loại nhà một tỷ đồng đã biến mất khỏi thị trường.
“Thị trường bất động sản đang phát triển không đồng đều; và thị trường đang cần có sự điều chỉnh về cấu trúc,” bà Trang nhận định.
Những phân tích được đưa ra
Giám đốc Nghiên cứu Thị trường JLL phân tích, có nhiều lý do tác động đến mức tăng giá nhà tại TP HCM. Thứ nhất, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn bị kiểm soát chặt chẽ; quỹ đất có tiềm năng phát triển nhà ở bình dân khá khan hiếm. Khả năng tiếp cận nguồn dự án tiềm năng cũng vì thế mà hạn chế khiến các nhà phát triển khó có thể tính được bài toán căn hộ giá rẻ.
Thứ hai, thủ tục phê duyệt các dự án mới bắt đầu vào cuối năm 2018 bị trì hoãn đã cản trở khả năng khởi động dự án theo kế hoạch. Do đó, các chi phí phụ phát sinh như lãi vay; hoặc chi phí hoạt động cuối cùng được tính vào giá bán.
Thứ ba, nguồn cung hạn chế trong bối cảnh nhu cầu vẫn rất lớn; khiến các chủ đầu tư định vị giá bán căn hộ cũng cao hơn trước. Thứ tư, sự gián đoạn trong chuỗi cung ứng do đại dịch dẫn đến chi phí vật liệu xây dựng cao hơn; cũng một lần nữa tác động đến giá bán, đẩy giá nhà leo thang.
Nhận định đối với thị trường bất động sản mới nổi như Việt Nam
Bà Trang nhận định, đối với thị trường mới nổi như Việt Nam; khả năng giá bán căn hộ quay trở lại mốc nửa thập niên về trước (giá chưa bị thổi lên cao) sẽ khó xảy ra. Tuy nhiên, điều đáng quan ngại là mặt bằng giá chung hiện tăng nhanh hơn nhiều so với mức tăng thu nhập. Bà Trang dự báo, nhiều khả năng tốc độ tăng giá nhà trong thời gian tới sẽ chậm lại. Điểm sáng của thị trường nhà ở bình dân là mỗi khi có hàng đưa ra thị trường đều được tiêu thụ nhanh nhờ có mức giá cạnh tranh.
Để giải cơn khát nhà giá rẻ, theo bà Trang; chiến lược phát triển các dự án nhà ở bình dân cần rất nhiều hỗ trợ từ Chính phủ. Một số giải pháp khả thi có thể đến từ việc đưa ra các chính sách hỗ trợ tốt hơn về thuế cho nhà phát triển trong phân khúc này; đẩy nhanh và ưu tiên việc cấp phép cho các dự án trong phân khúc giá thấp.
Bên cạnh đó, bà cho rằng việc phát triển hạ tầng giúp cải thiện kết nối giữa các khu vực ngoại ô với khu trung tâm và các khu vực làm việc sẽ là những yếu tố tích cực thúc đẩy phát triển nhà ở bình dân.
Hướng giải quyết cho vấn đề này
Có thể nói, thị trường bất động sản Tp. Hồ Chí Minh dường như còn rất ít cơ hội để phân khúc nhà ở giá rẻ phát triển. Sự tăng trưởng của thương mại – dịch vụ kéo theo các mô hình mới buộc phải có sự cao cấp tương xứng và quan trọng hơn; quỹ đất tại đây không đủ để tạo ra các lựa chọn ở mức giá bán ra thấp.
Chính vì vậy, theo quan điểm, phân tích của các chuyên gia; hướng đi tốt nhất bây giờ chính là ngược dòng về vùng ven – nơi sở hữu tất cả mọi thứ ở mức bình ổn; hợp lý và còn nhiều tiềm năng. Tại Bình Dương, Long An, Đồng Nai,… bất động sản chỉ mới thực sự trỗi dậy; và còn rất nhiều “đất” để doanh nghiệp thỏa sức sáng tạo; hoặc là chọn cách đi an toàn hoặc là tiên phong đổi mới.
Hướng đi cho cơn khát nhà ở giá rẻ khuyến khích việc tìm về các thị trường mới gần trung tâm; chưa có quá nhiều biến động về giá. Không chỉ giải quyết nhu cầu nhà ở; tập trung vào phân khúc giá rẻ tại vùng ven cũng có thể xem là phương thức đầu tư an toàn. Theo thời gian, giá trị bất động sản sẽ liên tục tăng; dựa trên mức độ hoàn thiện hạ tầng và mật độ dân cư. Do đó, nhà ở giá rẻ thời điểm này cần nhất là sự thay đổi trong tư duy của cả chủ đầu tư và người mua.
